长租公寓如何在多重监管下寻找盈利模式

 11月17日，退钱的租户在蛋壳公寓上海办事处的门口排起了长队。
       他们的遭遇大致相同二房东蛋壳没有将房租打给房东，房东选择收回房源，租客们面临无家可归的风险只得找蛋壳讨要押金与剩余的租金。
       这样的情况不仅发生在上海，经济观察网了解到，近日租户、供应商、员工等在北京、武汉和广州等多个城市的蛋壳公寓办公地寻求问题的解决。
       作为2020年第一只中概股，蛋壳在今年年初登陆了纽交所，募集的资金超1.49亿美元市值达27.4亿美元。近日这家头部长租公寓运营商被爆出“破产”消息，虽然蛋壳公寓否认了这一传言，但蛋壳公寓仍不断被爆出现服务停摆、房东驱赶租客、停水停电等信息，疑似出现资金链断裂。
       长租公寓频频“爆雷”，根源在于商业模式。从2017年开始长租公寓开启了房源争夺，在资本的加持下大打“价格战”。景晖智库首席经济学家胡景晖告诉经济观察网，2017-2018年很多长租公寓以高出市场价20%-40%的租金从业主手里收取房源；为争抢租客又低价出租，降低租金以出货。
      长租公寓企业通常按月将租金打给房东而在租金贷的加持下，又通常会得到半年、一年甚至更长时间的租金。“一次即可沉淀至少13个月的资金。而提供租金贷的贷款公司通常并非正规银行，都是一些网贷公司或非正规金融机构，放大了风险。”胡景晖表示，这些资金被企业用于高风险、期限长的投资。这也意味着，一旦没有新的租客进入，又没有渠道融到新的资金，长租公寓企业的现金流就会断裂。
     

      2018年8月，针对过热的租赁市场及迅速增长的房租，北京市住建委联合银监局、金融局、税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的相应政策，此后各地相继出台了针对长租公寓企业的监管草案。
      2019年底，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》终止了长租公寓企业通过租金贷的方式走规模竞速的老路，明确指出，“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。
      “而以往大部分长租公寓企业租金贷比例都超过了80%，大力去杠杆的情况下又碰上了疫情，很多长租公寓的资金链就出现了问题。”房东东公寓学院创始人全雳告诉经济观察网。截至今年10月份，“爆雷”的长租公寓数量已经超过50家，数量是2018和2019年两年之和。
      为了堵住长租公寓监管漏洞，杭州、西安、成都、重庆、深圳等多个城市陆续发布了住房租赁资金监管的通知。
多重政策监管下，长租公寓企业资金用途将受到监督，长租公寓企业也将告别拿着热钱、贵钱向前冲刺扩张的野蛮生长时代，但长租公寓仍亟需找到真正的盈利模式。
     全雳表示，长租公寓毛利润低，不如地产或者酒店行业，发展起来完全靠社会和银行输血，造血功能很弱。加上2020年开始，租金进入下降的通道，这会进一步压缩长租公寓的差价空间，依靠租金差的低利润盈利模式会更加难以为继。“长租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻，是必由之路。”全雳认为。
    今年4月，经济观察网曾经报道过，建设银行(601939,股吧)旗下长租公寓业务平台建融家园接手了青客公寓（QK.US）在杭州数千间房源，不少房东都收到过青客公寓“无法向房东如期缴纳租金”的通知，而收不到房租的房东将向青客缴纳了房租的租客赶出房门，类似的故事在各地的青客公寓中频繁上演。
    目前处于舆论风口中的蛋壳将如何收局暂不清晰，11月17日收盘时蛋壳公寓报价为2.40美元/股，较前一交易日涨幅达到75%。