“三道红线”紧逼房企加快降负债步伐

今年的疫情导致多数房企偿债压力剧增，而现在随着国家的一系列政策，房地产融资持续收紧，在加上“三道红线”的出现， 使得各大房企将执行转移到将负债上，各种招式层出不穷。

8月20日，住建部和人民银行召开房企座谈会约谈12家房企，之后关于“三线四档”消息便一直占据地产行业的热点话题榜首。不仅在召开的房企半年业绩发布会上，各家企业无一不被问及将如何满足三条红线，在近两个月的时间里，房企如何降负债也成为企业经营的首要问题。

最终，房地产融资监管新规将于2021年1月1日起全面实行。其实早在2016，房企融资面已经开始不断收紧，“三道红线”的发布更是因其对房企的监控从一城一策转向一企一策而被评为最严苛政策。一位地产债资深分析师告诉和讯房产，政策虽然严苛，但从另一个角度看，其实是政府给了一个行业性的指导，通过提出目标，让企业根据自身特色制定规划，避免盲目扩张，从而推动房地产业朝向一个健康的方向发展。

房企将负债难点主要在于思维模式

“三道红线”具体是指剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。并且根据企业在上述监管指标下的踩线情况来划分，全部“踩线”企业红色档，不得增加有息负债;“踩线”两条为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%;“踩线”一条为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%;若全部指标符合监管层要求，为绿色档，有息负债规模年增速可放宽至15%。

根据诸葛找房数据研究中心监测的100家上市房企数据来看，房企踩线的占比为86%。其中有22家房企为红色档，如中国恒大、华侨城、绿地控股(600606,股吧)等。并且许多头部房企资产负债率超过80%、净负债率超过200%、现金短债比小于0.3。橙色档房企有36家，黄色档房企28家，绿色档仅14家。

该分析师表示，很多房企已经适应了之前快速发展的模式，再加上负债结构里一些到期负债的压力，贸然去改变模式降低杠杆，可能会打断自己的进度和战略。这时，企业需要在对整个房地产行业的宏观判断之下，找到自己的一个位置,才能提高核心竞争力。

“这种转换最大的难度还是要从思维上去做理解”该分析师提醒到，“现在的拿地节奏和销售节奏，都要跟着融资节奏去走。在政府对负债和融资规模的控制下，改变拿地增速和战略布局，进行业态调整，甚至公司的财务制度和人力资源的组成到最后也会发生变化”。

企业可通过三点提高自身融资能力

在该分析师看来，在行业融资收紧的背景下，企业的抗风险能力主要体现在两点：第一，企业是否跟金融机构有充足的合作和联系;第二，企业自身的战略定位是否清楚，是否存在独特的竞争力。

“泰禾的故事主要就是其自身战略定位出现错误，高杠杆推动高周转的模式得不到持续后，必然承受较大压力”。

回到融资层面，拥有较低融资成本的企业可以通过对财务的缩减进而提高自身市场竞争力。据亿翰智库显示，2020年上半年，从40家典型房企来看，平均融资成本6.25%，较2019年平均融资成本6.38%下降了1.13个百分点。

“可能现阶段某一个企业在通过剥离资产，保留主体上市公司融资能力，但这一定不是所有企业的选择。在现有的框架下，剥离资产仅是一个临时的策略，不会成为行业的趋势。”

抛开剥离资产手段，还有哪些方式可以提高企业的融资能力呢?该分析师给出了三点相关建议。

首先，企业的融资水平是基于自身的基本面，拥有好的基本面情况才会有好的融资。

第二，企业要积极的从高层层面去拓展跟金融机构的关系，尤其是与银行的关系。此外，同债券投资者、股份投资者做好日常关系的维护，做好信息披露。

第三则是多去尝试一些新的融资方式，比如做一些股权基金，比如REITS，或者是境外的融资，或是境内的EPS。这些偏新的融资方式都要积极去尝试，把各种产品的额度用到极致。

“融资更多的是跟土地直接绑定，更多的是影响几年以后销售情况。三道红线的长远影响还是配合房地产市场长效机制，让行业规模更平稳，而不是说完全收紧。”该分析师评价道，“最终企业还是要探索出来一条不依赖负债的良性增长的可持续发展模式”。