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节前收到大礼包 京津冀中秋- 浅浅:这个楼盘到底好不好?
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憋约等于憋房价吗
[导读]郑九条没有资深业内人士预测的限贷,也无限购,核心在于控。
郑九条没有资深业内人士预测的限贷,也无限购,核心在于控。
逐条来看,第一条、第二条是从供给侧(土地供应端)来进行控制。第一条是皆大欢喜的普惠政策,应该点赞,加快供应节奏,多供地,既能化解恐慌性情绪,又能对冲飙涨房价,还能满足开发商的拿地愿望!
重中之重是第二条,参考了南京版调控的土地熔断机制。
业内资深人士,豫发集团副总经理郝明,以经开区新拍的为例解读说,如果溢价超过50%改为竞房价,经开区新的土地价格最多只能到10.8亿,比实际成交价28.24亿少了17.44亿。
这17.44亿价差如全部表现在14.31万平方米住宅上,单方造价可以降低12187元;如果竞房价环节每平方米还能降低200-300元,则房价可以直接降低12500元/平方米左右。效果相当惊人!
按照郝明先生的解读,原定月底开拍的北龙湖两块准,网拍“因故中止”就可以理解了,因为本月18日,就要实行郑九条,网拍不“因故中止”北龙湖准少拍的“银子”,将以亿元计!
业内传闻,郑州版调控原定在北龙湖两块准拍完后出台,因为这样能够实现土拍利益最大化!
但形势逼人,频出之后,政策就会收紧,频出的城市就被有关部门约谈。
有媒体报道称,国土资源部等部委已向热点城市部署研究防止频现,防范地价异常的应对措施,南京正是为了防范,出台了土地熔断机制。
第三条实际是抬高开发商拿地门槛,溢价部分土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。这一条,让实力不强的开发商动用金融杠杆的操作手段,基本化为泡影。
第四条、第五条针对金融机构,也是落实中央去杠杆的规定动作。第六条、第七条政策本来就有,属于重申与加强。
第八条属于8月初七部委针对金融违法产品政策的落实,是中央部委的规定动作,但严格执行,增加了刚需一族的购房门槛。房价已经这么高了,首付还不能分期,这是逼刚需族租房吗?
第九条,借鉴了上海的经验,主要是约束媒体和各类自媒体,在恐慌性情绪弥漫的郑州楼市,不要火上浇油,信口开河。
郑州版调控政策,为何既没有限贷也没有限购?其实看似意外,也在情理之中。
我在以前已经详细分析过这个问题,限贷需要协调银行,限购从法理上来说,要走立法程序。而限地价、竞房价、竞拍保证金缴纳新规、公积金新规,都可由政府单方面做出。
整体来看,和其他已经实现调控的二线城市相比,郑州版调控政策堪称最温和,对需求侧几乎没有影响,但也埋下了伏笔。例如,政府土地供应量会加大到多少?下一步会不会随着形势发展,协调银行限贷?
责任编辑: xulin
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